Question 1

Introducción

Accepted Answer

LEY 820 DE JULIO 10 DE 2003 Luego del período de incertidumbre e inseguridad jurídica que vivió el mercado de los arrendamientos en Colombia al comenzar la década de los 80, vino la ley 56 de 1985 a descongelar parcialmente los precios y a trazar políticas más duraderas y ecuánimes sobre el tema. No por ello desaparecieron algunas dudas e imprecisiones, ni vicios, ni procederes ya enquistados en el litigio civil y en la propia mentalidad de ciertos abogados, jueces e inquilinos. Algunos acontecimientos posteriores como la jurisprudencia sobre la inconstitucionalidad de las notificaciones, de las restituciones por aviso y también la obligatoriedad de la conciliación judicial, propiciaron un retroceso de alarmantes proporciones especialmente en el aspecto de la restitución de los inmuebles. Por ello, Investigaciones y Cobranzas El Libertador S.A. ha querido poner en sus manos la Ley 820 con breves comentarios, en una presentación sencilla pero útil para la actividad de nuestros clientes y amigos. Se trata, a no dudarlo, de una norma mucho más clara y precisa cuya principal característica es facilitar el negocio de los arrendamientos y su intento de conjurar ciertas mañas perversas del litigio. Vislumbramos, por lo tanto, un gran futuro para los arrendamientos, que están llamados a destacar su mayor participación en la economía del país cuando se logren avances y correctivos en otros aspectos determinantes, íntimamente relacionados con el tema, como el que atañe a las comisiones civiles de los jueces y la ejecución oportuna de las sentencias judiciales a cargo hoy de alcaldías e inspecciones de policía de nuestras ciudades. Creemos firmemente que arrendar será un negocio llamativo y seguro. FERNANDO ROJAS CÁRDENAS Presidente MANUEL ALBERTO GARCES Secretaría General

Question 2

Capítulo 1: Disposiciones legales

Accepted Answer

Artículo 1 °. Objeto. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social. Comentario a este Artículo: Se destaca con toda claridad que esta Ley regula exclusivamente los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, consideración que resulta fundamental en el ejercicio de interpretación de la ley en el momento de formalizar los negocios y a la hora del litigio. Damos cabida sin embargo a la tesis interpretativa de que no es posible concebir en materia de procedimientos unas formas y prácticas disímiles fundadas sólo en las características de la ocupación que se da al inmueble. Se estima que el imperio de la norma marcará una tendencia hacia la unificación de tales usos y procedimientos. Artículo 2°. Definición. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo; b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales. En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble. Comentario a este artículo: La nueva ley no tiene modificaciones en relación con las definiciones de la ley anterior.

Question 3

Capítulo 2: Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Accepted Answer

Artículo 3°. Forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos: a) Nombre e identificación de los contratantes; b) Identificación del inmueble objeto del contrato; c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble; d) Precio y forma de pago; e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales; f) Término de duración del contrato; g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato. Comentario a este Artículo: Se conservaron las mínimas exigencias que debe abarcar el acuerdo de voluntades mencionadas ya en la ley anterior. Artículo 4°. Clasificación. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulación al respecto: a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales; b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio; c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios; d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna. Parágrafo 1°. Entiéndese como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo que no sea independiente y que por sí sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada. Parágrafo 2°. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones particulares a las que deberán sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artículo. Comentarios a este artículo: La nueva ley no tiene cambios fundamentales en la clasificación de los contratos. Pero difiere al Gobierno Nacional una reglamentación específica para el arrendamiento compartido y para el arrendamiento de pensión. Artículo 5. Término del Contrato. El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año. Comentario a este artículo: Sin cambio alguno se trasladó a esta ley la disposición de la legislación anterior. Artículo 6°. Prórroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley. Comentario a este artículo: La nueva norma exige que el arrendador también cumpla sus obligaciones para respaldar su aspiración de prórroga del contrato de arrendamiento. El incumplimiento del arrendador será pues un arma que podrán esgrimir en el futuro los arrendatarios frentea los abusos de algunos arrendadores y propietarios que caprichosamente se oponen a la restitución de los inmuebles.

Question 4

Capítulo 3: Obligaciones de las partes

Accepted Answer

Artículo 7°. Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa. Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil. Comentario a este Artículo: La nueva norma consagra una de las más antiguas pautas de El Libertador de los contratos asegurados para facilitar el litigio. Hasta ahora no era posible demandar a uno solo de los arrendatarios en procesos de restitución. Los ausentes y aún los fallecidos debían figurar en la demanda lo cual exigía larguísimos trámites de desplazamiento, curaduría de ausentes y herederos, y las sentencias logradas debían someterse a consulta obligada. Consideramos, sin embargo, que nuestra tradicional cláusula de solidaridad se debe mantener en los contratos pues no todos los arrendamientos son de vivienda y dicho pacto sigue siendo un gran apoyo en el litigio. Artículo 8°. Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las siguientes: 1.- Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos. 2.- Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato. 3.- Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de lo fecha de celebración del contrato. 4.- Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda; 5.- Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil. Parágrafo. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento. Comentario a este artículo: La carga de entregar una copia con firmas originales a cada arrendatario y codeudor parece excesiva e innecesaria. Pero se destaca además la gravedad de la sanción al arrendador por su incumplimiento, por la vía administrativa. Consideramos que la obligación de entregar al arrendatario copia del reglamento de propiedad horizontal se limita a las normas de convivencia que rigen la copropiedad, pero no se extienden a esas larguísimas, casi infinitas páginas que los reglamentos dedican a la descripción física y arquitectónica de los conjuntos habitacionales o a la historia de la tradición inmobiliaria. Las demás obligaciones que impone el artículo son tradicionales y suficientemente conocidas. Artículo 9°. Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario: 1.- Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido. 2.- Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. 3.- Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que hoya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato. 4.- Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos. En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y 5.- Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil. Comentario a este artículo: Son las tradicionales obligaciones impuestas por la ley a los arrendatarios. Artículo 10. Procedimiento de pago por consignación extrajudicial del canon de arrendamiento. Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordados, se aplicarán las siguientes reglas: 1.- El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del inmueble dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento. Cuando en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista dicha entidad, conservando la prelación prevista por el Gobierno. 2.- La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que recibo el pago conservará el original del título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador. 3.- La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos (2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deberá estar indicado en cada duplicado. Al momento de efectuar la consignación dejará constancia en el título que se elabore la causa de la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante, según el caso. 4.- El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título correspondiente, dentro de los cinco (5) días siguientes a la consignación. Una copia simple de la comunicación y del duplicado del título deberá ser cotejada y sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte de la empresa de servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas. 5.- El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento. 6.- La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva identificación. 7.- Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo estipulado, mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a elección del arrendatario. Comentario a este artículo: Con algunos retoques que se indican en seguida, se mantuvo el procedimiento que desde 1978 impuso la ley para pagos por consignación cuando el arrendador se niega a recibir; a) La norma no señala un banco específico e impone al Gobierno la carga de reglamentarlo. b) Se amplía el plazo para consignar a 5 días hábiles subsiguientes al plazo contractual para el pago. c) El arrendatario debe enviar al arrendador comunicación sobre la consignación y el título correspondiente por el servicio postal y guardar copia sellada de ambos documentos.Artículo 11. Comprobación del pago. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la autoridad competente. Comentario a este artículo: La disposición se mantuvo idéntica a la de la antigua legislación. Artículo 12. Lugar para recibir notificaciones. En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, deberán indicar en el contrato, la dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento. La dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deberá utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artículo que regula el procedimiento de pago por consignación extrajudicial. Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a todos los arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que éstos sólo están obligados a reportar el cambio a los arrendadores. Las personas a que se hizo referencia en el inciso primero del presente artículo no podrán alegar ineficacia o indebida notificación sustancial o procesal. Tampoco podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato. En el evento en que no se reporte ninguna dirección en el contrato o en un momento posterior, se presumirá de derecho que el arrendador deberá ser notificado en el lugar donde recibe el pago del canon y los arrendatarios, codeudores y fiadores, en la dirección del inmueble objeto del contrato, sin que sea dable efectuar emplazamientos en los términos del artículo 318 del Código de Procedimiento Civil. Comentario a este artículo: Disposición esta que es nueva y benéfica al arrendador y al sistema de justicia. La obligación no es sólo registrar una dirección en el contrato sino informar cualquier cambio sobreviniente de ella mediante servicio postal autorizado. Pretende la norma que no pueda alegarse ineficacia o nulidad por notificaciones efectuadas a las direcciones establecidas. Tenemos algunas dudas sobre el resultado de un análisis constitucional y sobre un pronunciamiento jurisprudencial a este respecto. Es loable el intento de acabar con la artimaña de rehuir la notificación en los procesos cuando la norma indica que si no se reportan direcciones la parte pasiva será notificada en la dirección del inmueble. Surgen sin embargo las mismas dudas en torno a la permanencia de la norma a la luz de la Constitución. Opinan algunos sobre la conveniencia de no escribir direcciones de codeudores y fiadores en el contrato para gozar a plenitud de la generosa permisión de la norma. Creemos que con el sistema de contratos de un solo arrendatario como lo ha sugerido El Libertador y ha sido aceptado y practicado con éxito por los arrendadores se llega al mismo fin puesto que para los deudores solidarios la notificación en el proceso ejecutivo se surte generalmente cuando ya se ha recuperado el inmueble, lo cual impide notificarlos en él. Artículo 13. Obligación general. En las viviendas compartidas y en las pensiones, será de obligatorio cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno pida el gobierno nacional, y el de las normas complementarias que adopte la respectiva asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, así como los Códigos de Policía. Comentario a este artículo: Se repite la norma que con igual título traía la legislación anterior. Artículo 14. Exigibilidad. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las portes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda. Comentario a este artículo: Es esta una de las más afortunadas disposiciones de la Ley 820 porque elimina el requisito diabólico de la certificación de pago de las empresas de servicios públicos, requisito que tanto daño causó o arrendadores y propietarios. Por ser uno norma de procedimiento creemos que se puede exigir la aplicación inmediata con respecto o deudas de servicios originadas con anterioridad a esta ley. Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto pago de los servicios públicos domiciliarios: 1.- Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001. El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%). 2.- Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectivo empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos. El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos. 3.- El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato. 4.- Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario. 5.- En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá solicitar a la empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumirá la obligación de pagar el servicio y el inmueble quedará afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario. La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos durante el término de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrán, en ningún caso, ser motivo paro que la empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión sea solicitada en los términos del inciso anterior. 6.- Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir directamente las garantías previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago. En este caso, la empresa de servicios públicos determinará la cuantía y la forma de dichas garantías o depósitos de conformidad con la reglamentación expedido en los términos del parágrafo 1 ° de este artículo. Parágrafo 1°. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgación de la presente ley, el Gobierno Nacional reglamentará lo relacionado con los formatos para la denuncia del arriendo y su terminación, la prestación de garantías o depósitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el incumplimiento de lo establecido en este artículo. Parágrafo 2°. La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios velará por el cumplimiento de lo anterior. Parágrafo 3°. Les reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere lugar. Comentario a este artículo: Las bondades de esta norma saltan a la vista y se puede destacar: a) El inmueble deja de estar afecto al pago de servicios mediante la exigencia de la garantía al arrendatario y la denuncia del contrato de arrendamiento ante las empresas de servicio. b) Cumplido cabalmente el requisito de servicios sólo puede cobrar consumos a los arrendatarios. c) Estando denunciado el contrato de arrendamiento y suspendido los servicios por deudas de los arrendatarios, los propietarios administradores pueden pedir la reconexión. d) Quien solicite la instalación de un servicio nuevo es responsable de su valor. e) Resulta muy engorroso el cálculo del monto de la garantía. f) La norma sólo entra en vigencia dentro de un año. Opinamos que reglamentada la ley y los formatos paro la denuncia podrán los arrendadores exigir garantías, pero las empresas de servicios se pueden negar a aceptarlas en época anterior a julio de 2004. Para estar a tono con la filosofía de la norma y contribuir a su plena eficacia Seguros Comerciales Bolívar S.A. ha emprendido el diseño de decauciones que puedan colocarse al alcance de los usuarios en todo el país tan pronto como se expida la reglamentación de la Ley.

Question 5

Capítulo 4: Prohibición de garantías y depósito

Accepted Answer

Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior. Comentario a este artículo: Lo norma se mantiene igual.

Question 6

Capítulo 5: Subarriendo y cesión del contrato

Accepted Answer

Artículo 17. Subarriendo y cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador. En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato de arrendamiento quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario. Parágrafo. En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil. Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el arrendador al cesionario. Cuando la cesión del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no será considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial. Comentario a este artículo: Esta norma trae como novedad la exigencia de que el arrendador comunique al arrendatario la alternativa legal que elija en caso de subarriendo.

Question 7

Capítulo 6: Renta de arrendamiento

Accepted Answer

Artículo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1 %) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo. La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente. Comentario a este artículo: Es indudable que la nueva norma hace muy fácil el cálculo del valor máximo del arrendamiento lo cual era un verdadero galimatías en la Ley 56 de 1985. Artículo 19. Fijación del canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente. Comentario a este artículo: La nueva ley sólo recogió el mismo concepto que traía el decreto reglamentario de la ley anterior. Artículo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el Índice de Precios al Consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley. El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación. Comentario a este artículo: En reajustes el criterio es el mismo de la Ley 56 de 1985 pero la posibilidad se amplía hasta el 100% del I.P.C. Igual que antes la ley es sólo permisiva y no imperativa. El porcentaje citado es sólo un límite máximo. Consideramos que debe conservarse la sana práctica de pactar los reajustes anticipada y automáticamente en los contratos por seguridad procesal. Pero sugerimos agregar esta frase a la cláusula de reajustes: “Al suscribir este contrato el arrendatario y los deudores solidarios quedan plenamente notificados de todos los reajustes automático pactados y que han de operar durante la vigencia del mismo”. Un grupo importante de abogados ha estimado que el aviso del arrendador sobre el monto del incremento es irrenunciable y que por lo tanto debe darse aunque esté pactado el reajuste automático. Por ello debemos recomendar que en todo caso se remita dicha comunicación a través del servicio postal autorizado. Su copia puede llegar a ser requisito esencial que exijan los jueces.

Question 8

Capítulo 7: Terminación del contrato de arrendamiento

Accepted Answer

Artículo 21. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana. Comentario a este artículo: No existe modificación. Artículo 22. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: 1.- La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato. 2.- La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de los expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario. 3.- El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador. 4.- La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la intranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva. 5.- La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario. 6.- La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen. 7.- El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble. 8.- El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año; b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación; c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa; d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los (6) meses siguientes a la fecha de la restitución. Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido el artículo 23 de esta ley. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado. Comentario a este artículo: De manera más técnica la nueva ley aglutina las causales de restitución por iniciativa del arrendador y agrega una que es novedosa: la sola voluntad del arrendador siempre que el contrato tenga 4 años de ejecución y se pague una mensualidad y media como indemnización. El monto de la caución se rebajó de 12 a 6 cánones cuando las causales sean desocupación, demolición y venta del inmueble. Los numerales 7 y 8 exigen envío de aviso escrito a través del servicio postal autorizado. Artículo 23. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con indemnización. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley; b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo el arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso; c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante; d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente. Parágrafo 1°. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho o que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble. Parágrafo 2°. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitara a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada. Comentario a este artículo: La nueva ley recoge el mismo procedimiento que traía el decreto reglamentario de la Ley 56 de 1985, sólo que hoy no interviene la Superintendencia de Industria y Comercio, y el Gobierno deberá indicar en qué entidades se debe efectuar la consignación.Artículo 24. Terminación por parte del arrendatario. Son causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: 1.- La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario. 2.- La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva. 3.- El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente. 4.- El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente. 5.- El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual inicialmente pactado. Parágrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble. Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador. Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre. De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia. Comentario a este artículo: De una manera más técnica presenta la nueva ley de las causales de restitución por iniciativa del arrendatario. En el numeral 5 aparece claramente como causal la simple voluntad del arrendatario sin indemnización alguna, pero sólo a la fecha de terminación del plazo pactado o de sus prórrogas. Valiosísima es la aclaración de la ley en el sentido de que el preaviso para este último caso debe tener antelación no menor de 3 meses, circunstancia que siempre generó grandes controversias. Artículo 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnización. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley. b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso; c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la mismo como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante; d) Si el arrendador cumple con la obligación de recibir el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente. Parágrafo 1°. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo anterior. Parágrafo 2°. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada. Comentario a este artículo: La nueva ley recoge el mismo procedimiento que traía el decreto reglamentario de la Ley 56 de 1985, sólo que hoy no interviene la Superintendencia de Industria y Comercio, y el Gobierno deberá indicar en qué entidades se debe efectuar la consignación. Artículo 26. Derecho de retención. En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador. Comentario a este artículo: Esta norma no sufrió ninguna modificación. Artículo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones. Para lo previsto en el artículo 1.994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta. En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del Contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador. Comentario a este artículo: Como la norma lo permite creemos fundamental una renuncia del arrendatario a efectuar descuentos por reparaciones indispensables. Sugerimos la siguiente cláusula: “El arrendatario renuncia expresamente a descontar de la renta el valor de las reparaciones indispensables a que se refiere el Artículo 27 de la Ley 820 de 2003”. El artículo 1.993 que cita la norma se refiere a las reparaciones indispensables no locativas, es decir las que se hacen para impedir la pérdida o deterioro del inmueble y facilitar su uso normal, no para aumentar el valor del bien o para que sirvan de adorno, lucimiento o recreo. Graves conflictos podrán suscitarse en el futuro con el procedimiento de descuentos establecido por la norma y con la retención del inmueble que se permite al arrendatario. Vale recordar que las reparaciones locativas son, por definición, de cargo de los arrendatarios y se originan por el deterioro que produce el uso normal del inmueble.

Question 9

Capítulo 8: Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces

Accepted Answer

Artículo 28. Matrícula de arrendadores. Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil (15.000) habitantes, deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente. Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el inciso anterior será indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las personas matriculadas quedarán sujetas a la inspección, vigilancia y control de la autoridad competente. Igualmente deberán matricularse todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artículo cuarto de la presente ley. Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio de diez (10) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas y quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes. Comentario a este artículo: La ley amplía el universo geográfico para el control de arrendamientos que se extiende hoy a municipios de 15.000 habitantes. Antes era para ciudades de 50.000 o más habitantes. Igualmente obliga obtener matrícula a arrendadores de más de 5 contratos sin importar si tales contratos se circunscriben o no a igual número de inmuebles. Resulta importante destacar que los arrendadores ya matriculados están obligados a actualizar los datos de la autoridad administrativa en un término de 3 meses como aparece en el Artículo 30 de la ley. Artículo 29. Requisitos para obtener la matrícula. Para obtener la matrícula de arrendador, el interesado deberá cumplir los siguientes requisitos: a) Presentar documento que acredite existencia y representación legal, cuando se trate de personas jurídicas. En el caso de personas naturales, el registro mercantil; b) Presentar el modelo o modelos de los contratos de arrendamientos, y los de administración que utilizarán en desarrollo de su actividad; c) Las demás que determine la autoridad competente. Artículo 30. Término para solicitar la matrícula. Las personas a que se refiere el artículo 28 que no se encuentren registradas ante la autoridad competente, deberán hacerlo a más tardar dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la fecha de vigencia de la presente ley. Quienes ya se encuentren inscritos, deberán igualmente actualizar los datos señalados en el artículo anterior, dentro del mismo término. Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a la presente ley se ocupen del arrendamiento de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de los diez (10) días siguientes a la iniciación de sus operaciones. Artículo 31. Condición para anunciarse como arrendador. Para anunciarse al público como arrendador, las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley deberán indicar el número de su matrícula vigente. Esta obligación será exigible a partir del vencimiento de los términos señalados en el artículo anterior, según corresponda.

Question 10

Capítulo 9: Inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos

Accepted Answer

Artículo 32. Inspección, control y vigilancia de arrendamiento. La inspección, control y vigilancia, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país. Parágrafo. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., establecerá la distribución funcional que considere necesaria entre la subsecretaría de control de vivienda, la secretaría general y las alcaldías locales. Artículo 33. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artículo anterior ejercerán las siguientes funciones: a) Contrato de arrendamiento: 1) Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiador codeudores. 2) Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato. 3) Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos. 4) Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de pago. 5) Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados vivienda urbana o de los incrementos. 6) Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control; b) Función de control, inspección y vigilancia: 1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendadora subarrendador. 2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas concordantes. 3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administración. 4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere lugar. Parágrafo. Para las funciones a las que se refiere el presente artículo, las entidades territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control, acorde a los parámetros que establezca el Gobierno Nacional en un período de seis (6) meses siguientes a la expedición de la presente Ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia será de los alcalde.

Question 11

Capítulo 10: Sanciones

Accepted Answer

Artículo 34. Sanciones. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podrá imponer multas hasta por cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes, mediante resolución motivada, por las siguientes razones: 1.- Cuando cualquier persona a las que se refiere el artículo 28 no cumpla con la obligación de obtener la matrícula dentro del término señalado en la presente ley. 2.- Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley incumplan cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato de administración suscrito con el propietario del inmueble. 3.- Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley se anunciaren al público sin mencionar el número de la matrícula vigente que se les hubiere asignado. 4.- Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como por la inobservancia de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente. 5.- Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley en razón de su actividad inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda compartido, incumplan las normas u órdenes a las que están obligados. 6.- Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana, estén sometidos o no, a la obtención de matrícula de arrendador, incumplan con lo señalado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artículo anterior. Parágrafo 1°. La autoridad competente podrá, suspender o cancelar la respectiva matrícula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente artículo. Parágrafo 2°. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensión o cancelación de la matrícula procederá únicamente recurso de reposición.

Question 12

Capítulo 11: Aspectos procesales

Accepted Answer

Artículo 35. Medidas cautelares en procesos de restitución de tenencia. En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera que fuere la causal invocada, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales. Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada. En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez le señale, para responder por los perjuicios que se causen con la práctica de dichas medidas. La parte demandada, podrá impedir la práctica de medidas cautelares o la cancelación y levantamiento de los practicadas, mediante la prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez le señale, para garantizar el cumplimiento de la sentencia. Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado, o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los sesenta (60) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en esta se condena en costas, el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior. Comentario a este artículo: El procedimiento anterior consistía en la permisión de pedir en el proceso de restitución el embargo y secuestro de los bienes con que el arrendatario había amueblado o guarnecido el inmueble si le pertenecían a este. Resalta la novedad de la nueva norma que permite la práctica de embargos y secuestros sobre cualquier bien del demandado, no sólo de los que éste tiene en el inmueble, dentro del proceso de restitución. La amplitud de la nueva norma es, sin duda, benéfica y garantista de los intereses del arrendador. Consideremos, sin embargo, más eficaz y práctico nuestro sistema de adelantar simultáneamente procesos ejecutivos y de restitución, por lo cual recomendamos mantener la precaución de celebrar los contratos en varios documentos originales. Artículo 36. Restitución provisional. Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada, el demandante podrá solicitar, que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si durante la práctica de la diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, desocupado o abandonado, el juez a solicitud del demandante, podrá ordenar, en la misma diligencia, la restitución provisional del bien, el cual se le entregará físicamente a un secuestre. El secuestre, previa autorización del juez podrá entregar el inmueble en depósito a la parte demandante, quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia que ordene la restitución del bien. La orden de restitución provisional no es apelable. Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, o dentro de los cinco (5) días siguientes a la práctica de la diligencia, según fuere el caso, solicita al juez que le fije caución a la parte demandante para garantizar los daños y perjuicios que con la restitución provisional pueda ocasionarle, el juez si lo considera conveniente, ordenará la prestación de caución en la cuantía y oportunidad que para tales efectos señale, so pena del levantamiento de la medida. Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a cargo de las partes. Comentario a este artículo: La norma responde sin duda, a la urgente necesidad de obtener la posibilidad de ingresar a un inmueble arrendado, desocupado o con amenaza de ruina, pero los limitantes son muy claros para prevenir los abusos: a) El inmueble no puede ser arrendado nuevamente mientras no haya sentencia definitiva de restitución. b) Quedan suspendidos los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de arrendamiento. No se causan arriendos.Artículo 37. Pago de servicios, cosas o usos conexos y adicionales. Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado deberá presentar la prueba de que se encuentra al día en el pago de los servicios cosas o usos conexos y adicionales, siempre que, en virtud del contrato haya asumido la obligación de pagarlos. En este caso, para poder ser oído, deberá presentar los documentos correspondientes que acrediten su pago, dentro del término de treinta (30) días calendario contado a partir de la fecha en que éste debía efectuarse oportunamente. Comentario a este artículo: Los arrendatarios podrán quejarse de que ésta es otra injusta carga procesal, pues no sólo deben pagar los arrendamientos sino también los servicios para ser oídos en el proceso. Pero la disposición entraña una justa y equilibrada medida contra prácticas anómalas y perversas suficiente conocidas en el procedimiento civil. Artículo 38. Consulta. En ningún caso, las sentencias proferidas en procesos de restitución de inmueble arrendado serán consultadas. Comentario a este artículo: La consulta obligada para sentencias dictadas en proceso en que el arrendatarios murió, desapareció, se escondió o rehuyó la justicia y fue representado por curador, es uno de esos vergonzosos medios usados para dilatar los procesos durante años. La norma trae un gran remedio para un gran mal. Artículo 39. Trámite preferente y única instancia. Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela. Su inobservancia hará incurrir al juez o funcionario responsable en causal de mala conducta sancionable con destitución del cargo. El Consejo Superior de la Judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto, dentro de los seis (6) meses siguientes a la vigencia de lo presente ley. Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia. Comentario a este artículo: La intención es maravillosa y la bondad de la norma salta a la vista. Inquietudes: a) ¿Resistirá el análisis constitucional? b) ¿Podrá el poder judicial acomodarse al trámite preferencial? c) ¿Si la sentencia es adversa al arrendador, cómo defender sus derechos? Todo sea en nombre de la prontitud. Artículo 40. El numeral 7 del artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, quedará así: «7. En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante el término pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido, por el valor de la renta del último año. Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado, por el valor de aquellos en el último año. En los demás procesos de tenencia, la cuantía se determinará por el valor de los bienes». Comentario a este artículo: No implica mayores consecuencias esta norma porque la congestión azota por igual a juzgados municipales y del circuito.

Question 13

Capítulo 12: Disposiciones finales

Accepted Answer

Artículo 41. Fomento a la inversión. Con el propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a través de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción. Así mismo, los fondos de inversión pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional, y las rentas pagadas por éstos Fondos de Inversión, originadas en cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción, serán renta exenta para el inversionista que la reciba, de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional para tal efecto. El Estado podrá, tanto en su nivel nacional como territorial establecer subsidios a familias de escasos recursos para el alquiler de vivienda, cuando carezcan de ella. Tendrán derecho preferencial los desplazados por la violencia, las madres cabeza de familia y las personas de la tercera edad. El Gobierno establecerá los requisitos, condiciones y procedimientos para la asignación y uso de estos subsidios. Parágrafo. La exención de que trata éste artículo sólo será aplicable a las viviendas de interés social construidas con posterioridad a la expedición de esta ley. El Gobierno Nacional expedirá la reglamentación de que trata los incisos primero y segundo de éste artículo dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de la expedición de la presente ley. Artículo 42. Régimen aplicable a los contratos en ejecución. Los contratos que se encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración. Parágrafo. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial y por ende sólo se aplicarán a los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de esta ley. Comentario a este artículo: Consideramos que hay claridad suficiente en cuanto al régimen que resulta aplicable a contratos anteriores y posteriores a la ley. Por ejemplo: los anteriores deberán sujetar sus reajustes al límite de la Meta de Inflación. Artículo 43. Tránsito de legislación, vigencia y derogatoria. La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato. Para efectos del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo 40 de la Ley 153 de 1887 y en el artículo 699 del Código de Procedimiento Civil. Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del Código Civil, el artículo 3° del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4° del Decreto 2813 de 1978, el artículo 23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2°, 5° y 8° a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las demás disposiciones que le sean contrarias. Comentario a este artículo: La derogatoria del artículo 2035 del C.C. no es óbice para que se mantenga en los contratos la renuncia a los requerimientos como ha sido tradicional. Es nuestro prudente consejo. Investigaciones y Cobranzas El Libertador S.A. ofrece el servicio postal de notificaciones del que podrán hacer uso en todos aquellas situaciones en que la ley establece notificar a los arrendatarios (Art. 12, Art. 17, Art. 20, Art. 22 numerales 7 y 8). NOTIFICACIONES El Libertador Seguros Comerciales Bolívar S.A. está en disposición de otorgar las pólizas de las cauciones establecidas en la nueva ley, exclusivamente a través de las inmobiliarias afiliadas (Art. 22, Art. 35, Art. 36). Pregunte en cualquiera de las oficinas El Libertador en el país.

Todo el respaldo legal que tu inmobiliaria necesita

Documentos a un clic

¿Necesitas asesoría jurídica?

Datos de la inmobiliaria

Datos del solicitante

Adjunta archivo de soporte (opcional)

Seguimiento a tus procesos de restitución en el módulo jurídico.

Régimen de arrendamiento de vivienda urbana